Почем квадрат жилья?  

Стоимость бакинских квартир растет на интересе инвесторов и рядовых покупателей. Спрос бюджетного жилья в столичном регионе не может угнаться за предложением – этим эксперты рынка объясняют стабильное повышение квадратного метра.

Тема ценового роста на многоэтажный жилищный фонд главного города нашей страны не нова. Постоянное подорожание подстегивают различные обстоятельства. Специалисты рынка объясняют эту тенденцию нехваткой квартир. В целом считается, что нынешние темпы строительства эконом-жилья не поспевают за растущим населением Баку и его окрестностей. Как сказали бы специалисты рынка, спрос не может угнаться за предложением, но это не единственная причина подорожания. Тут сказывается и инфляция, ведь стоимость квадрата не может не реагировать на растущие потребительские цены.

Выгодное вложение

В такой ситуации квартира в Баку – это еще и выгодное вложение. Не секрет, что таким образом граждане пытаются сохранить и приумножить свои сбережения. Помимо прочего, эксперты отмечают растущую себестоимость квадратного метра. Стоимость строительства повышается главным образом из-за дорожающих земельных участков. Свободной земли в столице осталось немного, поэтому стоит она недешево. А ведь еще и стройматериалы дорожают, и другие издержки застройщиков.

Судя по экспертным оценкам, основной вклад в стоимость жилья и его рост вносит государственная ипотека. И это вполне объяснимо: относительно бюджетные процентные ставки по льготной и социальной ипотеке стимулируют покупательский спрос на многоэтажный жилищный фонд. Само собой разумеется, растущие продажи подстегивают цены. Например, в начале года продажи замерли, а цены на квартиры в столице стабилизировались. Причиной этого эксперты называли временный перерыв кредитования по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда. Однако весной финансирование возобновилось, потянув за собой продажи и средний прайс.

Доходность – высокая

Конечно, льготная или семейная ипотека во многом обеспечивает рост активности покупателей, но даже эти показатели далеки от реального потенциала потребности в новом жилье. По уточнению исполнительного директора Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнура Азадова, недвижимость – это еще и выгодная инвестиция.

– Самая большая доходность при таком инвестировании оказалась в крупных городах, особенно в столице. Поэтому цены в Баку растут как на дрожжах, а покупка городских апартаментов воспринимается не просто как крыша над головой, но и как способ сохранить и заработать дополнительные средства. Из-за стойкого подорожания вложения в жилищные метры считаются наиболее прибыльными. А ведь помимо этого можно неплохо заработать и на высокой ренте жилья. Так что если сравнивать со срочным банковским вкладом, покупка квартиры – более выгодное решение. Среднегодовая прибыль при таком вложении однозначно выше, что позволяет заработать даже при солидной инфляции.

Так ли перегрет рынок?

Вопрос о том, действительно ли у нас перегрет рынок жилья, неоднозначный. Потому что даже сами критерии этого перегрева вызывают дискуссии. По некоторым оценкам, в столичном регионе наблюдается высокий спрос на бюджетные квартиры – это именно тот случай, когда продажи влияют на повышение цен. Но если опираться на совокупность многоэтажной застройки, опережающая стоимость доминирующего на рынке дорогого жилья не способствует интересу широких слоев населения. Соответственно спрос на такие квартиры невелик, но это не мешает стабильно высоким ценовым уровням.

По некоторым оценкам, в нынешнем году повышение среднего прайса по рынку значительно уступает прошлогодней динамике. За девять месяцев стоимость квадрата в столице выросла на 9%. Для сравнения, в прошлом году с января по сентябрь цены на бакинские квартиры поднимались на 30% преимущественно из-за подорожания домов советской планировки. В годовом исчислении апартаменты в новостройках дорожали сильнее, чем вторичный жилищный фонд. В итоге, как показал анализ, проведенный независимыми специалистами, самый резкий рост наблюдался в Сабаильском и Наримановском районах. Двухкомнатные квартиры в новостройках Сабаильского района подорожали на 18,3%, в старых домах – на 14,2%. В Наримановском районе похожее жилье поднялось соответственно на 15,9% и на 12%.

Снижения не предвидится

Снижения цен на рынке недвижимости пока не предвидится, считает эксперт Эльнур Фарзалиев:

– Количество новостроек в Баку за последний год заметно сократилось, – объясняет он. – Особенно сильно средний прайс по рынку вырос в прошлом году – тогда цена квадрата в столице поднялась на 20-25%. Как правило, активность спроса и цен зависит у нас от размаха ипотечного кредитования, но и здесь налицо некоторый спад.

Например, за последнее время количество ипотечных квартир несколько уменьшилось еще и потому, что старые здания не охвачены долгосрочными кредитами на покупку жилья. Одновременно наблюдается достаточно сильное повышение средней цены квадрата столичной недвижимости. На этой волне стоимость однокомнатных квартир в Баку достигает 150 тыс. манатов, а в центральных районах города «однушку» предлагают за 200 тысяч. Однако такая покупка в целом невыгодна для семьи, хотя у многих нет иного выхода из-за стесненности в средствах и значительного повышения. Ведь за последние восемь лет цены на новостройки почти удвоились.